Si tens una masia, una casa de poble o un habitatge en entorn rural a Catalunya i vols posar-lo a lloguer turístic, necessites una llicència. Sense ella, no pots operar legalment, no et pots anunciar a Airbnb ni Booking, i t’exposes a sancions que poden superar els 90.000 €.
Tot allò referent a la legalitat i requisits per a lloguer turístic d’una casa rural a Catalunya està definit al Decret 75/2020 de Turisme de Catalunya, secció IV.
En aquest article us expliquem quins tipus de llicència existeixen, quins requisits has de complir, com és el procés pas a pas i què ha canviat amb la normativa més recent.
Llicència turística rural vs. Habitatge d’ús turístic (HUT): quina és la diferència?
És el primer punt que genera més confusió, i és important aclarir-ho des del principi, perquè no són el mateix i el procediment varia.
Habitatge d’Ús Turístic (VUT o HUT) és la modalitat per a habitatges que es lloguen complets per a estades curtes de fins a 31 dies. Poden estar a sòl urbà o rústic, sempre que disposin de cèdula d’habitabilitat. No es permet el lloguer per habitacions.
Establiments de Turisme Rural és la categoria específica per a propietats ubicades a entorns rurals amb vocació d’oferir una experiència lligada al territori.
Han de situar-se al medi rural:
- Aïllades o bé a municipis de menys de 2.000 habitants.
- Edificacions preexistents al 1957.
- Respectar la tipologia arquitectònica de la zona.
Inclou quatre modalitats:
Allotjaments rurals:
Aïllades | Dintre del nucli municipi | |
Titular conviu amb els hostes, cedeis habitacions i ofereix esmorzar | Masia | Casa de poble compartida |
Casa sencera, cessió complerta | Masoveria | Casa de poble independent |
Cases de pagès:
Són les mateixes modalitats que les anteriors, però en aquest cas el propietari desenvolupa una activitat agrícola, ramadera o forestal i els hostes tenen la possibilitat de conèixer aquestes activitats.
En tots els casos, la capacitat màxima no pot superar les 20 persones.
Si la vostra propietat és una masia o casa rural típica, el més habitual és que encaixi en la modalitat d’Establiment de Turisme Rural, que a més us permet diferenciar-vos d’un simple pis turístic i transmetre més valor de marca.
Marc legal vigent: quina normativa aplica
La regulació dels allotjaments turístics a Catalunya està recollida principalment al Decret 75/2020 de Turisme de Catalunya, que és el marc general per a tot tipus d’allotjament.
No obstant això, hi ha una norma que ha canviat significativament el panorama per a les noves llicències: el Decret llei 3/2023, aprovat el novembre de 2023. Aquesta norma exigeix una llicència urbanística prèvia per a la majoria de nous habitatges d’ús turístic als 262 municipis catalans considerats d’alta pressió d’habitatge, i estableix un límit màxim de 10 habitatges turístics.
Un punt clau: aquesta restricció afecta principalment les VUT (pisos turístics), no als Establiments de Turisme Rural, que segueixen un procediment diferent. Si la vostra propietat és una casa rural o masia en entorn rural, és possible que quedeu fora de les restriccions més dures del Decret llei 3/2023. Tot i així, sempre és recomanable verificar-ho amb el teu ajuntament abans d’iniciar qualsevol tràmit.
Esmentar que el NRUA (Nombre de Registre Únic d’Arrendament) no és necessari per a establiments rurals i a més una sentència del Tribunal Suprem de Maig 2026 ha declarat nul aquest requisit per a qualsevol establiment per la duplicitat que genera amb les comunitats autònomes.
Requisits que ha de complir la teva propietat
Independentment de la modalitat, la teva casa rural ha de complir una sèrie de requisits mínims abans de poder sol·licitar la llicència:
- Cèdula d’habitabilitat en vigor: és el document més important i sense aquest no es pot tramitar res. Si heu caducat o la vostra propietat mai l’heu tinguda, l’haureu d’obtenir abans d’iniciar el procés.
- Habitatge moblat i equipat: la propietat ha d’estar a punt per rebre hostes amb el mobiliari i equipament bàsic.
- Serveis bàsics: electricitat, aigua calenta i calefacció són obligatoris.
- Assegurança de responsabilitat civil: obligatòria per cobrir possibles danys a tercers durant les estades.
- Telèfon d’atenció a l’hoste operatiu 24 hores: cal que hi hagi un contacte disponible per a incidències en tot moment.
- Fulls de reclamacions i cartell informatiu visible a l’habitatge.
- Compatibilitat urbanística: la propietat ha de complir el planejament municipal. Aquest punt pot ser complex a sòl no urbanitzable o a cases amb situacions urbanístiques irregulars.
El procés pas a pas
Pas 1: Consulta prèvia a l’ajuntament
Abans de preparar cap document, consulteu a l’ajuntament del vostre municipi si l’activitat turística és compatible amb l’ús del sòl on s’ubica la vostra propietat i si hi ha restriccions en vigor. Cada municipi té la seva normativa local, i les respostes poden variar molt d’un poble a un altre.
Pas 2: Obtenir o renovar la cèdula d’habitabilitat
Si no teniu cèdula d’habitabilitat en vigor, aquest és el vostre primer tràmit. Es demana a través del departament d’habitatge de la Generalitat i requereix la visita d’un tècnic habilitat que certifiqui que l’habitatge compleix les condicions mínimes.
Pas 3: Preparar la documentació
- La documentació habitual per a un Establiment de Turisme Rural a Catalunya inclou:
- Cèdula d’habitabilitat en vigor
- DNI o NIF del titular
- Escriptura de propietat o títol habilitant
- Plànol de situació i plànol de l’habitatge
- Assegurança de responsabilitat civil
- Descripció de la capacitat màxima d’allotjament
Pas 4: Comunicació al Registre de Turisme de Catalunya
El procediment central és la presentació d‟una Declaració Responsable davant el Registre de Turisme de Catalunya (RTC), a través del Canal Empresa de la Generalitat. Aquesta declaració comporta la inscripció automàtica al registre i l’obtenció del NIRTC (Nombre d’Inscripció al Registre de Turisme de Catalunya), que s’ha de mostrar a l’habitatge i a tota la publicitat.
El tràmit es pot iniciar en línia a través de tramits.gencat.cat.
Pas 5: Comunicació a l’ajuntament
A més del tràmit amb la Generalitat, heu de comunicar l’inici d’activitat a l’ajuntament on s’ubica la propietat. Alguns ajuntaments exigeixen documentació addicional o tenen procediments propis.
Pas 6: Registre de viatgers
A Catalunya, el registre de les dades dels hostes no es fa a través del sistema estatal SES. Hospedajes, sinó a través dels Mossos d’Esquadra, mitjançant el sistema propi de la Generalitat. Heu de comunicar les dades de cada hoste en el termini establert.
Obligacions una vegada obtinguda la llicència
Tenir la llicència no és el final del procés: comporta una sèrie d’obligacions continuades:
- Exhibiu el NIRTC en un lloc visible de l’habitatge i en tots els anuncis publicitaris.
- Disposar de fulls de reclamacions dins de lhabitatge.
- Recaptar i liquidar l’impost sobre les estades en establiments turístics (IEET), conegut com a «taxa turística», que a Catalunya s’aplica a totes les pernoctacions en allotjaments turístics.
- Registrar les dades dels hostes mitjançant el sistema dels Mossos d’Esquadra.
- Mantenir la cèdula d’habitabilitat vigent i l’assegurança de responsabilitat civil activa.
Què passa si opero sense llicència?
Les conseqüències de llogar sense llicència a Catalunya són greus. La Generalitat pot imposar sancions fins a 90.000 euros per infraccions molt greus. A més, Airbnb i Booking estan obligades des del 2025 a verificar el número de registre i a retirar els anuncis que no ho acreditin. El tancament de l’activitat per ordre administrativa és també una possibilitat real.
En un context en què la inspecció s’ha endurit significativament, operar sense llicència és un risc que no val la pena assumir-ho i que no recomanem en cap cas.
Un procés complex que es pot simplificar
La tramitació d‟una llicència turística rural a Catalunya no és especialment complicada si la propietat compleix els requisits i el municipi no té restriccions addicionals. El problema és que cada ajuntament funciona de manera diferent, les situacions urbanístiques de moltes masies i cases rurals són heterogènies, i la normativa ha canviat diverses vegades en els darrers anys.
Si teniu dubtes sobre la vostra situació concreta, el més recomanable és consultar amb un professional que conegui bé la normativa turística i urbanística de Catalunya abans d’iniciar cap tràmit.
A RuralEasy oferim assessorament legal per a propietaris de cases rurals a Catalunya, incloent-hi la gestió de llicències turístiques. Si vols saber si la teva propietat pot obtenir llicència i com iniciar el procés, contacta’ns i t’orientem sense compromís.